次顶层不好卖了

（原标题：次顶层不好卖了）

10月20日下昼，在北京一个房地产神气营销中心，销售东谈主员李月告诉看房的客户，110闲居米户型可选的房东要在中高层，一二层和顶层仍是一皆卖完，低层中仅有五层和六层清退出来的几套房源。

一栋住宅楼，每个楼层的售价都不同，一般来说，楼层越高，价钱越高。一二层和顶层价钱相对较低，次顶层售价最高，因为视线和采光相对较好，又幸免了顶层可能出现的漏水、保温隔热等问题。

李月说，以往，中高层户型卖得较好，低层不好卖。但最近一段工夫，她发现，购房者的偏好似乎变了，本来抢手的中高层去化较慢，尤其是次顶层，昭着滞销；本来不好卖的一层、二层和顶层反而酿成抢手货。

有相同感受的不仅仅李月，一家头部房企的北京区域营销追究东谈主告诉经济不雅察网，岂论是她追究销售的神气，如故与同业沟通得知的信息，“次顶层不好卖”的情况普遍存在，这一情景此前并未几见。

偏好变了

“十一”假期，李月带着一双老年配偶看房，对方看上三居室户型，但不可爱住高层，更倾向一楼的屋子。李月一查销控表，发现一二层的房源仍是一皆被锁定。

房源被锁定，意味着屋子仍是有客户预定或购买，无法再下订。李月将情况如实告诉老年配偶，思买一楼的屋子，只可等退清房源，不保证一定能买到。

老年配偶且归辩论了一下，第二天再次来到售楼处找到李月说，要是一二层仍是没房，三四层也不错辩论。

李月再次查询销控表，发现三四层和顶层的房源也一皆被锁定，五六层只剩下两三套房源，但七层至次顶层还有普遍的可选房源。由于不可爱高层，最终老年配偶缺憾地走了。

看着平直的客户飞走，李月有些烦懑，她带着疑问找到神气销售追究东谈主，对方告诉她，被锁定的房源均有客户下订，并莫得其他原因。这让李月意志到，客户照实偏好低层楼。

李月方位的楼盘共有9栋楼，总层高9层的有两栋，总层高11层的有7栋；户型有三种，辞别是90闲居米的两居室、110闲居米的三居室和120闲居米的四居室。开盘三个月以来，去化率率先50%。

9月下旬以来，央行、住建部等干系部委出台了包括镌汰首付比例、减弱限购等一系列楼市新政，带动楼市成交上行。李月方位的楼盘也不例外，去化的房源中有一泰半是10月销售的。

从10月的成交来看，110闲居米的三居室卖得最佳，1—4层及顶层的总共房源均已售罄，5—6层仅有极少清退出来的房源。中高层的可选房源较为裕如，尤其是次顶层，销量独一个位数。

120闲居米的四居室可选房源较多，每一层都有房源，但低层和顶层卖得更好一些，而中高层去化率相对较低；90闲居米两居室仅有二三十套，“十一”假期前仍是一皆售罄。

李月告诉经济不雅察网，一二层和顶层房源占一皆房源比重在四分之一傍边，限度咫尺仍是孝顺了三分之一的成交量；次顶层房源占比在8%傍边，为成交量孝顺的比例在5%傍边。

上述头部房企北京区域营销追究东谈主告诉经济不雅察网，本年下半年以来，她方位区域也温暖到这一变化，每周、每月的营销统计报表中，多数神气卖得最佳的均为低层房源，中高层尤其是次顶层越来越难卖了。

“天然低层和中高层房源都有销售，但合座的销售法则是从低层房源渐渐向高层房源鼓动。”该追究东谈主说，并非总共神气都允洽这一趋势，这一变化主要汇集在单价8万元/闲居米以下的神气。

价钱明锐

在畴前很长的工夫里，一个房地产神气开始卖掉的都是楼层相对较好的中高层房源，临了剩下的多为低层和顶层房源。

时常，一栋楼的价钱由低向高循序是一层、二层、顶层、三层至次顶层，每升一层楼，单价贵几百元。一二层和顶层房源由于不好卖，订价相对较低。

缔造商为了提高一二层和顶层的去化率，一般会为一层房源救济花圃或地下室等，为顶层房源救济阁楼或露台。这些门径进步了房源的附加值，更易于出售及卖出好价钱。

李月方位楼盘的一层和顶层莫得稀奇救济面积，一二层和顶层等传统去化较难的房源，与中高层房源存在较大的价钱差距。

以李月方位神气某一栋楼的120闲居米四居室为例，综划算下来，顶层房源总价比次顶层低廉45万元；二层房源总价比次顶层低廉85万元，一层房源总价比次顶层低廉150万元。

相同的户型口头，相同的使用面积，楼层之间浩荡的价差让低层房源具备更高的性价比，开始售罄的是传统最难销售的房源，以往畅销的中高层房源反而越来越难卖了。

李月方位神气标备案均价在6万元/闲居米傍边，这一销售价钱面对的大部分是改善型客户，他们的购房预算受限于二手房商场行情，因此对价钱极度明锐，更舒心追求高性价比的房源。

不同收入群体对价钱的明锐经过不同，并非总共购房者均对价钱明锐。

上述头部房企北京区域营销追究东谈主发现，她追究销售的几个楼盘中，单价8万元/闲居米以上的神气，卖得最佳的依然是中高层；一二层和顶层的房源相同存在去化穷苦。

她与同业沟通也发现，单价率先8万元/闲居米的豪宅类神气，中高层及次顶层房源并莫得因为价钱高而卖得不好，仍然是购房者优先选拔的房源。

此外，据她先容，一些远郊区的神气，由于购房者主要来自本区域，天然神气售价也低于8万元/闲居米，但中高层房源不好卖的情况并不昭着，开始卖掉的着实都是楼层好的房源。

联动效应

比年来，一二线城市楼市的需求群体渐渐演变为以改善型需求为主。李月先容，她方位楼盘的成交客户中，改善型需求占比率先九成。有些购房者虽为初度置业，但亦然通过父母名下房产置换而来。

李月说，多数购房者更但愿选拔中高层房源，但购房预算卡在一定区间内，楼层之间价钱差距相对较大，购房者依靠个东谈主收入进步首付和月供的才气有限，一定经过限度了选拔规模。

楼市新政出台前，由于商场成交冷淡，一部分置换客户思要快速卖掉老屋子，早日购买新址，就需要降价出售；尤其是老屋子还没卖掉但仍是交了新址订金的客户，为了在规按时限内凑够首付款，不得不降价卖掉老屋子。

在这种情况下，北京二手房价钱普遍下降，跌幅远远高于新址，部分区域的“老破小”价钱跌幅率先四成。房价抓续下降又进一步加重了购房者的不雅望情谊，尤其所以二手房为主要奢靡对象的刚需客或初度置业群体。

李月说，二手房价钱下降意味着部分改善型客户购房预算下降。比如，原来的老屋子商场价是300万元，那么改善型客户的购房预算不错到500万元傍边；但要是老屋子价钱降至200万元，就只可选拔三四百万元的屋子。

一朝预算下降，购房者将濒临两种选拔：一种是换神气，把柄预算重新经受新楼盘；另一种是不换神气，选拔楼层较差的房源。

上述头部房企北京区域营销追究东谈主说，大部分改善型需求不会落拓换神气，因为“不痛快”，但会把柄我方的累积和收入允洽调度意向房源的面积和楼层，比如本来策画买四居室，咫尺只可买三居室。

除了“不痛快”，购房者不肯更换神气更多是出于践诺利益的考量。在房地产追念居住属性的配景下，跟着普遍投资客的离场，新址和二手房来去量大幅下降，区域间价钱分化也在束缚加重。对购房者来说，选拔神气标真谛，远比选拔楼层迫切。